Tag: middenhuur

Opinie: ‘Week van het Huren’; samenwerken met een woningcorporatie

Corporaties en Sustay; een welkome match van wederzijds toegevoegde waarde

Het is van 5 tot en met 10 oktober de ‘Week van het Huren’. Als ontwikkelaar van huurwoningen voor de middeninkomens interesseert ons dit mooie initiatief. Verschillende woningcorporaties uit het hele land en branchevereniging Aedes laten zien hoe zij zich vol overgave inzetten voor hun huurders en de woningen en wijken waarin zij wonen. Prachtige wijken waar veel woningcorporaties volop investeren in kwaliteit en leefbaarheid. Een opgave die nooit af is en continue aandacht verdient. Want de opgaven in de wijken zijn groot. Te denken valt aan, onder andere, kwaliteit van de woningvoorraad, samenstelling van de wijk, sociale cohesie, duurzaamheid, energietransitie, economische opbouw en openbare ruimte. Naast deze opgaven zien we verdere prijsstijgingen en een enorme druk op de beschikbaarheid danwel bereikbaarheid van goede woningen voor de lage én middeninkomens. Het is triest te moeten concluderen dat in de sociale huur en middenhuur nog steeds sprake is van grote tekorten. Nog steeds zoeken te veel mensen een betaalbare huurwoning. Een grote groep mensen die tussen wal en schip vallen en niet kunnen in- of doorstromen.

Sustay wil graag helpen. Wij maken ons om dezelfde doelgroep van lage en middeninkomens zorgen. Wij zoeken continue de samenwerking op om meer betaalbare huurwoningen te realiseren om een thuis voor iedereen bereikbaar te maken. Sustay maakte het afgelopen jaar in diverse projecten volop samenwerkingscombinaties en programma’s waarin sociale en betaalbare vrije sector worden gecombineerd. Dan valt te denken aan samenwerkingen met Staedion in Den Haag, Ons Doel in Leiden, Viveste in Houten en Lekstede in Bunnik. Allemaal voorbeelden waar Sustay nauw samenwerkt met corporaties en op deze manier het samen voor elkaar krijgen om de opgave die voor ons ligt in te vullen. De opgave om meer betaalbare huurwoningen te realiseren en de lage en middeninkomens te helpen aan een thuis. Concreet: dan praten we afgelopen jaar al gauw over bijna 800 woningen. Sustay geeft dat een trots gevoel. Al vanaf het prille begin bekommeren we ons om de lage en middeninkomens die geen betaalbare huurwoning kunnen vinden. Het ontwikkelen van huurwoningen zit in ons DNA. Op een intrinsieke wijze, zonder het achterliggende belang van locaties in eigendom die ‘gevuld’ moeten worden, een beleggingsvehikel dat ‘gevuld’ moet worden, een maatschappelijk verantwoord ‘sausje’ of slechts de eis van overheden inzake 30 % sociaal. Nee! Simpelweg omdat dit nu precies de kern is waar we ons initieel altijd al hard voor hebben gemaakt: Nederland voorzien van een mooie mix van betaalbare en duurzame huurwoningen voor de doelgroepen die dat het hardst nodig hebben.

Het voltallige team van Sustay is van mening dat we met z’n allen pas aan de vooravond staan van het gezamenlijk vormgeven van nieuwe huurprogramma’s in wijken. Voor de komende jaren is en blijft het ontwikkelen van betaalbare huurwoningen ons speerpunt en zullen we meer en meer projecten opstarten waarin woningcorporaties en Sustay samenwerken. Aanstaande projecten in bijvoorbeeld Utrecht en Rotterdam onderstrepen dit. Vraagt dit om strikte, zware voorwaarden? Nee. Een succesvolle samenwerking met de sociale sector vraagt slechts een mindset van samenwerking én transparantie ten aanzien van wensen, eisen en cijfers. Dat valt dus reuze mee! Wij doen de rest indien nodig en gewenst. Wat ons betreft wordt volgend jaar tijdens de ‘Week van het Huren’ door ons een award uitgereikt aan een partij (variërend van een gemeente tot belegger of corporatie) die echt binnen het kader betaalbaar huren het verschil heeft gemaakt. Wordt vervolgd.

Menno Schapendonk & Frank Pieper
SUSTAY | verantwoord wonen

De Schaloen Den Haag: mooi voorbeeld van een intensieve samenwerking met een woningcorporatie (Staedion, 570 betaalbare huurwoningen)

1e paal Eikenhout Houten geslagen

Woensdag 7 oktober is de eerste paal van het duurzame appartementencomplex Eikenhout geslagen door bouwbedrijf De Langen & Van den Berg. Gezien de enorme behoefte aan betaalbaar wonen is de start bouw van project Eikenhout een grote opsteker voor de gemeente.

Voorbereidingen in september ten behoeve van de 1e paal

Duurzaam gebouw voor verschillende doelgroepen

Plan Eikenhout, vernoemd naar de straat in de wijk Het Hout, is een zeer geliefd en gewild nieuwbouwproject in Houten omdat het meerdere unieke combinaties voortbrengt. Zo wordt er een prachtige, grote en groene binnentuin gerealiseerd waar zowel bewoners als omwonenden samen het hele jaar door van kunnen genieten. Alle 80 appartementen worden duurzaam, namelijk volledig elektrisch, opgeleverd. Dat vertaalt zich naar comfortabele, gasloze woningen met vloerverwarming, veel zonnepanelen en voor de bewoners een lage energierekening. Wat het nieuwbouwproject extra bijzonder maakt is de combinatie tussen sociale huur, middeldure vrije sector huur én koopappartementen. Door het combineren van verschillende segmenten – waar in deze regio een enorm tekort in is – worden diverse doelgroepen tegelijkertijd bediend.

6 extra woningen te koop

Binnen plan Eikenhout is de verkoop van de koopappartementen een succes gebleken. Van Herk Makelaardij heeft alle 20 woningen in een rap tempo verkocht. Daarbij hebben mensen uit de regio voorrang bij de toewijzing gekregen. Vanwege de grote vraag naar dit product heeft Sustay besloten om 6 extra woningen in de verkoop te doen. Op dit ogenblik zijn er hiervan nog slechts vier prachtige, ruime appartementen te koop, inclusief een parkeerplaats in de halfverdiepte garage onder het complex. De driekamerappartementen zijn met meer dan 90m2 erg ruim, zeer energiezuinig en worden voorzien van een complete, luxe keuken en badkamer. Het zonnige terras met uitzicht op de prachtige binnentuin is magnifiek te noemen. Er kan voor meer informatie en/of interesse contact worden opgenomen met Van Herk Makelaardij via 030 202 7386.

Planning huurwoningen: start begin 2021

De oplevering van het karakteristieke gebouw zal naar verwachting eind 2021 plaatsvinden. In het voorjaar van 2021 zal daarom het verhuurtraject van de middenhuur appartementen gestart worden. De sociale huurappartementen worden eigendom van woningcorporatie Viveste uit Houten. Op wonenineikenhout.nl is uitgebreide informatie over het project terug te vinden en kunnen geïnteresseerden zich inschrijven.

De 1e paal is een feit!

25 gasloze middenhuur appartementen in jachthaven Oude Tonge

Oude Tonge is 25 huurappartementen rijker. De oplevering van de middeldure vrije sector appartementen in de jachthaven is sinds september een feit. Alle appartementen, variërend van 80 tot 100 m2 gbo, zijn gasloos opgeleverd door bouwbedrijf De Langen & van den Berg. Het appartementencomplex is aangekocht door een particuliere belegger en de verhuurprijs start vanaf € 915,-.

De bouw werd in mei 2019 gestart. De locatie gekoppeld aan middenhuur is uniek te noemen gezien het prachtige uitzicht op de jachthaven. Begin december 2019 werd het plaatsen van een plaquette feestelijk gevierd met meerdere wethouders van de gemeente Goeree-Overflakkee. Inmiddels hebben de laatste bewoners in september de sleutel ontvangen. Alle 25 duurzame appartementen zijn voorzien van een luxe keuken, afgewerkte badkamer en vloerverwarming en zijn daarmee instapklaar verhuurd door Sturm makelaardij.

In verband met het coronavirus en een eerdere feestelijke bijeenkomst in 2019 is de oplevering niet uitgebreid gevierd.

Den Haag, Staedion & Sustay ondertekenen De Schaloen

De gemeente Den Haag, woningcorporatie Staedion en woningontwikkelaar Sustay hebben gezamenlijk op vrijdag 4 september een overeenkomst getekend om project De Schaloen te realiseren. Nieuwbouwproject De Schaloen in Moerwijk bestaat na de herontwikkeling uit 570 huurwoningen totaal, verdeeld over 225 sociale huur en 345 middeldure huur. Daarmee wordt in De Schaloen een groot aantal huurwoningen gerealiseerd, waarmee dit project een grote bijdrage levert aan het tekort aan betaalbare woningen. Er komen meer sociale huurwoningen beschikbaar dan er worden gesloopt en de huidige bewoners kunnen terugkeren in de nieuwbouw. De middenhuur woningen zijn aantrekkelijk voor mensen met middeninkomens en doorstromers vanuit sociale huur.

Aantrekkelijke woningen, binnentuinen en ondergronds parkeren

De samenwerking tussen Staedion, Sustay en de gemeente Den Haag leidt tot het realiseren van een volledig nieuw woongebied met aantrekkelijke woongebouwen, collectieve binnentuinen, ondergrondse parkeervoorzieningen en een nieuwe openbare ruimte. Het plan wordt in twee fasen gebouwd, waarbij de eerste fase naar verwachting midden 2023 wordt opgeleverd. 

Bestuursvoorzitter Willem Krzeszewski van woningcorporatie Staedion vertelt: “De Schaloen zorgt voor een aantrekkelijk nieuw Haags woongebied. Met woonruimte voor gezinnen, senioren en alleenstaanden. Deze mix van bewoners zorgt voor een diverse wijk waar iedereen zich thuis kan voelen.”

Frank Pieper (Sustay) vult aan: “In Nederland, zeker in de Randstad, wordt het steeds lastiger om een beschikbare en betaalbare woning te vinden. Door het combineren van sociale huur én middenhuur krijgt de stad Den Haag op dit vlak een enorme positieve impuls. Een ontwikkeling om als gezamenlijke partijen heel trots op te zijn en tevens volledig passend bij de ambities en het profiel van Sustay.”

Leefbaarheid verbeteren in Den Haag Zuidwest

Jaarlijks groeit Den Haag met 5.000 inwoners, die allemaal behoefte hebben aan een thuis. Door te zorgen voor meer duurzame & betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen, het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en te zorgen voor het groen in de wijk zal de leefbaarheid in de wijk verbeteren. De gemeente gaat tevens aan de slag om werkgelegenheid, beter openbaar vervoer en meer onderwijsinstellingen in Zuidwest te creëren. 

Verantwoordelijk wethouder Martijn Balster: “Den Haag heeft een grote ambitie op het gebied van wonen. We bouwen 4.000 nieuwe woningen per jaar, met oog voor de betaalbaarheid. Met deze overeenkomst zetten we weer een stap om deze ambitie te realiseren. We investeren niet alleen in een fiks aantal betaalbare woningen, maar ook in een prettige buitenruimte met veel groen en speelgelegenheid.”

Participatie bewoners en omwonenden

De bewoners en de omgeving zijn actief betrokken geweest bij de ontwikkelingen. Een klankbordgroep van bewoners heeft meegedacht met de plannen. Verder zijn er spreekuren in de wijk georganiseerd. De bewoners zijn tevreden over het verloop van de herhuisvesting en het verloopt volgens planning. Dit najaar wordt er nog een bijeenkomst voor bewoners en de omgeving georganiseerd. Bewoners die willen terugkeren zullen intensief worden begeleid.

MEER INFO OP DESCHALOEN.NL

Video ondertekening De Schaloen 4-9-2020
Impressie hoe Moerwijk transformeert

Woningen Rhijnhaeghe verkocht, start verhuur in het najaar

Alle koopwoningen, 28 appartementen en 6 twee-onder-een-kapwoningen, van nieuwbouwproject Rhijnhaeghe Bunnik zijn verkocht. In het najaar zal de start van de vrije sector huurwoningen van start gaan. Het middenhuur segment omvat 10 grondgebonden rijwoningen verdeeld over 2 blokken en 20 appartementen. De overige appartementen vallen binnen de sociale huur en worden in een later stadium verhuurd door woningcorporatie Lekstede. In totaliteit omvat Rhijnhaeghe 91 woningen, verdeeld over verschillende woonproducten en segmenten. Lokale bewoners krijgen voorrang.

De ligging van de nieuwe woonbuurt is ideaal nabij het vernieuwde winkelcentrum en de gezellige oude dorpskern. Het project heeft een speelse opzet en is omringd door volwassen bomen. In het plangebied is ruimte vrijgehouden voor nieuw groen. Meer info op www.rhijnhaeghe.nl.

Lees ook het artikel: Herontwikkeling Rhijnhaeghe nu echt van start

Alle koopwoningen Rhijnhaeghe Bunnik zijn verkocht

Ondertekening koopovereenkomst Eikenhout met woningcorporatie Viveste

Project Eikenhout in de gemeente Houten, met 80 duurzame senioren appartementen, is weer een stap dichterbij gekomen. Op dinsdag 30 juni hebben Batian Nieuwerth, directeur- bestuurder van woningcorporatie Viveste, en Frank Pieper & Menno Schapendonk, directie Sustay, gezamenlijk de koopovereenkomst getekend voor de bouw van 24 sociale huurappartementen. Een dag later, op woensdag 1 juli, werd de grond overeenkomst getekend met de nieuwe wethouder Sander Bos van de Gemeente Houten.

Ondertekening met wethouder Sander Bos (Gemeente Houten)

Bijzonder aan het project Eikenhout is dat de woningen specifiek voor senioren worden gerealiseerd en dat er wederom een voorrangsregeling door Sustay met de gemeente is afgesproken inzake toewijzing aan lokale doorstromers. Deze maatwerk oplossing leidt tot maximaal effect in de lokale woonbehoeften. Naast de sociale huur worden onder andere middenhuur appartementen, een half verdiepte parkeerkelder, fietsparkeren en een grote gezamenlijke binnentuin gerealiseerd.

De combinatie van sociale huur en middenhuur maakt Sustay steeds vaker. Inmiddels zijn er al vele succesvolle voorbeelden met betrekking tot een samenwerking met een woningcorporatie. Uit onderzoek blijkt dat een gemixte, inclusieve woonbuurt steeds vaker logisch, nodig en een verrijking is.

Het ontwerp is gerealiseerd door Bureau Bramer en de bouw wordt over enkele weken gestart door De Langen van den Berg. De oplevering zal tweede helft 2021 plaatsvinden.

Ondertekening met woningcorporatie Viveste

Herontwikkeling Rhijnhaeghe Bunnik nu echt gestart

Na een jarenlang voortraject is Sustay dan daadwerkelijk begonnen met de herontwikkeling van de locatie Rhijnhaeghe in de gemeente Bunnik. De toekomstige inclusieve woonbuurt Rhijnhaeghe is wederom een mooi voorbeeld van een binnenstedelijk project waar verschillende woonproducten, segmenten en doelgroepen samenkomen. 

Het plan met 91 duurzame woningen is een mix van appartementen en grondgebonden woningen. Sustay is opnieuw de samenwerking aangegaan met een woningcorporatie, ditmaal Lekstede. Het leidt tot een fraaie combinatie van onder andere sociale huur en middenhuur. Het diverse plan wordt aangevuld met een parkeergarage en er wordt tevens een mooi groen binnengebied gerealiseerd. Veel gemeenten hebben tegenwoordig de behoefte om voorrang te verlenen aan lokale doelgroepen (zoals in Bunnik senioren en doorstromers), het opstellen van huurprijsgrenzen en het langjarig vasthouden in het middensegment vast te leggen. Bij project Rhijnhaeghe zijn over al deze punten met groot succes concreet afspraken gemaakt met de Gemeente Bunnik.

Het stedenbouwkundig ontwerp en inrichtingsplan is van Space Value en het woningontwerp werd verricht door Venster Architekten. De sloop van het huidige kantoorgebouw op de locatie wordt uitgevoerd door Avezaat, zodat daarna met de bouw gestart kan worden door Schutte Bouw & Ontwikkeling. 

De verwachte eerste opleveringen zijn vanaf het eerste kwartaal in 2021.

Oude situatie Rhijnhaeghe Bunnik

Oplevering 87 appartementen Verde Vista Zoeterwoude-Rijndijk

Vrijdag 3 april is project Verde Vista, een prachtig en duurzaam complex met 87 middenhuur appartementen, opgeleverd in Zoeterwoude-Rijndijk. De feestelijke middag werd georganiseerd door ontwikkelaar Sustay en bouwonderneming Stout.  Wethouder Ton de Gans overhandigde op gepaste afstand de eerste sleutel aan de nieuwe bewoners. In de nieuwbouwwijk zijn dit de eerste appartementen van in totaal circa 600 die opgeleverd worden.

Een mooie aanvulling op het woningaanbod in de regio

“Dit type appartementen zijn een welkome aanvulling op het woningaanbod in de regio: middenhuur. Een goede impuls aan de verdere kwalitatieve invulling van Zoeterwoude-Rijndijk. Ik denk dat de bewoners hier heel gelukkig gaan wonen”,  aldus een nauw betrokken Ton de Gans, wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen, Economie, Financiën en Communicatie.

Gefaseerde oplevering 

Compact Real Estate Services, de beheerder van het complex, heeft gezien de situatie rondom het Coronavirus vele maatregelen genomen rondom de oplevering. Sil Journée:  ‘’Naast het feit dat de opleveringen over 6 tot 8 weken worden uitgespreid om hiermee onderling contact tijdens de verhuisbewegingen tot een minimum te beperken zal de oplevering ook in een zeer uitgeklede versie plaatsvinden. Dit is jammer maar de huurders begrijpen gelukkig dat het op dit moment niet anders is.’’

Projectmanager Robin Everaars, die namens Sustay het project begeleide, vult aan: “De mogelijkheid wordt nog onderzocht om in een later stadium het complex voor de bewoners gezamenlijk feestelijk te openen.”

Objectum Bouwadvies en Procesmanagement heeft namens de eigenaar de bouwbegeleiding uitgevoerd. Architectenbureau DiederenDirrix uit Eindhoven was verantwoordelijk voor het stijlvolle ontwerp. De naam Verde Vista werd tijdens de bouw gewijzigd in ‘The Hill’.

Planning overige woningen 

Als alles loopt volgens de planning dan start de bouw van de overige appartementen in de wijk zo rond de jaarwisseling 2020/2021. Dit geldt ook voor het naastgelegen project Verde Vista Centrumplan van Sustay. In dit plan is ook een supermarkt opgenomen. De totale gebiedsontwikkeling Verde Vista is naar verwachting in 2023 afgerond. Het oorspronkelijke plan ooit was een kantorenpark. Met de enorme behoefte naar betaalbaar wonen is de transitie een groot succes.

Feestelijke lancering Nieuw-Middelland Woerden

De omvorming in Woerden van Middelland-Noord naar een gemengd stedelijk woongebied gaat voortaan verder onder de projectnaam Nieuw-Middelland. De naam, een nieuwe huisstijl en de website werden op donderdag 12 maart feestelijk onthuld tijdens een netwerkbijeenkomst. Namens Sustay, die middenhuur gaat toevoegen aan het gebied, was projectmanager Arnold Nieuwendijk aanwezig.

De bijeenkomst ging van start met een promotiefilmpje voor Nieuw-Middelland. Daarbij werd ook de nieuwe projectnaam onthuld. Wethouder Arjan Noorthoek licht trots toe: “De naam Nieuw-Middelland past wat mij betreft uitstekend bij dit gebied. Er is vernieuwing en er verandert veel, maar we veranderen niet alles tegelijk. De ontwikkelingen zijn wel heel belangrijk, want we willen de vaart erin houden. We zijn immers hard op zoek naar voldoende betaalbare woonruimte voor alle doelgroepen. Via de website en de nieuwsbrief kunnen we nu initiatiefnemers en inwoners op de hoogte houden. Geen overbodige luxe bij dit gebied dat volop in beweging is.”

Bijpraten

De netwerkbijeenkomst over Middelland-Noord was alweer de zevende op rij. Net als de vorige keren was het gezelschap divers. Speciale spreker was de gedeputeerde Rob van Muilekom van de provincie Utrecht. Hij benadrukte dat er in de omgeving van station Woerden diverse ontwikkelingen gaan plaatsvinden waaronder Nieuw-Middelland. Voor de inwoners van Woerden is het van groot belang dat er aandacht is voor een goede bereikbaarheid en ontsluiting van dit gebied.

Verder waren er circa 60 eigenaren en gebruikers van panden in Middelland-Noord en andere partijen die een relatie hebben met de ontwikkeling van Middelland, waaronder dus Sustay.De aanwezigen lieten zich bijpraten over de structuurvisie voor Middelland-Noord en over diverse lopende initiatieven. 

Toekomstbestendig, duurzaam en gevarieerd

De komende jaren vinden de eerste zichtbare vernieuwingen plaats in Nieuw-Middelland. Geleidelijk verandert het bestaande bedrijven-/kantorengebied in een gemengd stedelijk woongebied. Samen wordt er gewerkt aan een toekomstbestendig, duurzaam en kwalitatief hoogwaardig Nieuw-Middelland, dat op termijn plek kan bieden aan circa 1800 tot 2400 nieuwe woningen voor diverse doelgroepen. Passend bij de maat van Middelland, moeten ook nieuwe voorzieningen zoals horeca, kleinschalige werkunits, maatschappelijke voorzieningen (scholen, zorg) en, op termijn, een supermarkt in belangrijke mate bijdragen aan de levendigheid. 

Één van deze initiatieven is het pand aan de Zaagmolenlaan 12, tegenover het St. Antonius Ziekenhuis. Sustay is eigenaar van dit pand en gaat het slopen om vervolgens 72 huurappartementen te bouwen voor de middenhuur, uitermate geschikt voor alleenstaanden, starters en ouderen. Daarnaast zorgt het middenhuur segment voor doorstroming vanuit sociale huurwoningen. De intentieovereenkomst is reeds getekend en met de gemeente is men inmiddels bezig de haalbaarheid van dit initiatief te onderzoeken.

Het perceel Zaagmolenlaan 12 bestaat uit een al enkele jaren leegstaand kantoorgebouw die niet meer voldoet aan de huidige wensen uit de markt. Samen met JMW Architecten leeft het idee voor een sculpturaal gebouw met nieuwbouwappartementen inclusief een halfverdiepte parkeergarage, fietsenstalling en de plaatsing van drie deelauto’s. Projectmanager Arnold Nieuwendijk gaf tijdens de lancering hierover een korte presentatie.

De ontwikkeling van deze woningen sluit goed aan op de vraag naar appartementen in de middenhuur en de doelgroepen die zijn benoemd in de Structuurvisie Middelland-Noord die november 2019 is vastgesteld. De start van de bouw staat gepland rondom eind 2020.

Impressie Zaagmolenlaan 12

Interview Sustay in Vastgoedmarkt

Half februari ging Menno Schapendonk in gesprek met Vastgoedmarkt. Het ging onder andere over doelgroepen, houtbouw en verticale integratie. Lees het artikel hieronder.

Van een echte politieke partij kwam het nooit, maar met haar grote billboard langs de A4 trekt de Utrechtse woningbouwontwikkelaar Sustay zeker in deze tijd het nodige bekijks. Volgens directeur Menno Schapendonk is verdere verticale ketenintegratie een oplossingsrichting in de strijd tegen het tekort aan betaalbare huurwoningen

Toen compagnons Menno Schapendonk en Frank Pieper met Sustay begin 2018 de Partij voor de Middenhuur – lijst 17- lanceerden in de aanloop naar de Utrechtse gemeenteraadsverkiezingen in dat jaar, stond de telefoon een paar dagen roodgloeiend. ‘Veel media natuurlijk, maar bijvoorbeeld ook een institutionele belegger die zich afvroeg of wij het echt serieus meenden, want ze konden zich als commerciële partij niet binden aan een politieke organisatie’, vertelt directeur Menno Schapendonk.

Utrechtse gemeenteraad

Het was nooit de bedoeling om echt op de kieslijsten van de Utrechtse gemeenteraad te komen. Volgens Schapendonk was het meer dan een marketingstunt. ‘Toen we in 2014 Sustay oprichtten, deden we dat met een duidelijke missie: vanuit een duurzaam perspectief betaalbare huurwoningen ontwikkelen. Het was ook de tijd dat minister Blok had aangegeven dat corporaties terug naar de basis moesten en zich vooral weer moesten gaan richten op sociale huurwoningen. En een periode waarin duidelijk bleek dat Nederland een sterk ondervertegenwoordigd aandeel van vrije sector huur in haar woningvoorraad had. In tegenstelling tot vele andere Europese landen. Wij geloofden er toen al heilig in dat er dringend nieuwe partijen nodig waren die het ontstane ‘gat’ zouden opvullen’.

Risicodragend ontwikkelen

Om de daad bij het woord te voegen begon Sustay zelf, in samenspraak met diverse gemeenten, risicodragend dergelijke woningen te ontwikkelen waarbij beleggers naderhand aansloten om deze af te nemen. ‘Dat doen we in principe landelijk, maar de realiteit is ook dat we – inmiddels – met slechts 12 mensen zijn. We acteren overwegend veel in Midden-Nederland, maar zijn daarnaast ook behoorlijk actief in steden als Den Haag, Leiden en Rotterdam.’

‘Gaandeweg werd ons ook duidelijk dat wat wij doen een druppel op een gloeiende plaat is. Op een gegeven moment stonden we met 700 betaalbare huurwoningen op jaarbasis op plaats zes in het lijstje met partijen die dat jaar in Nederland het meest actief waren. Het is tekenend dat de grote Nederlandse partijen ook toen al nauwelijks meer in de huursector ontwikkelden en realiseerden dan een ondernemend mkb-bedrijf als Sustay.’

Terugkeer VROM?

‘Desondanks waren wij in 2018 ook betrokken bij de ontwikkeling van het Biedboek Middenhuur voor de Stad Utrecht. Dat was het moment om aandacht te vragen voor wat wij al jaren signaleren, namelijk dat er veel te weinig middenhuur wordt ontwikkeld en gerealiseerd, zeker in combinatie met sociale huur. Dit terwijl media en beleidsstukken al jaren de enorme behoefte hieraan erkennen.’

Dat het probleem nu ook breder wordt onderkend en dat er zelfs een pleidooi lijkt te zijn om het ministerie van VROM nieuw leven in te blazen in de strijd tegen de woningnood neemt hij ter kennisgeving aan. ‘Ik denk niet dat dat gaat gebeuren. Vanuit het rijk liggen er al woondeals. In Utrecht gaat het dan om 100.000 woningen tot 2040. Maar meer dan de helft daarvan moet nog worden ingevuld. De provincies hebben bij die deals het gezag, maar de verantwoordelijkheid is lokaal belegd bij gemeenten. Omdat die niet allemaal het grotere belang erkennen en het samen eens moeten worden, krijg je dit moeilijk voor elkaar. Provincies moeten de regierol die ze ook gewoon mogen nemen eindelijk weer eens gaan terugpakken.’

Opvangen missers

Dat er überhaupt niets meer te verdienen valt met middenhuur, zoals sommige beleggers beweren, gaat er bij Schapendonk niet in. ‘Wij zijn nog elke dag met die partijen in gesprek. Natuurlijk is het heel uitdagend, vandaar dat je er ook ondernemend naar moet kunnen blijven kijken. ‘De ‘nationale’ ontwikkelaars rekenen met een rendement van 20 procent, want anders hoeven ze bij hun aandeelhouders niet aan te komen. Wij doen het met de helft. Het is zaak dat je de hele tijd denkt in het bredere belang. En het kwalitatieve product in combinatie met de grondkosten, de bouwkosten, de ontwikkelkosten en de rendementen voor alle betrokkenen, zoals grondeigenaar, ontwikkelaar, bouwer en ontwikkelaar, moeten allemaal kloppen. Het zijn communicerende vaten en daarmee dus een uitdagend totaalplaatje.’

Animo seniorenwoningen

Ook helpt het volgens Schapendonk om goed naar de plek zelf te kijken en dan in die behoefte te voorzien. ‘Wij merken dat er op veel plekken steeds meer animo voor seniorenwoningen is. In goed overleg met gemeenten wijzen we woningen dan ook voor die doelgroep toe. Het specifiek bouwen voor doelgroepen werkt volgens mij beter dan dat we nu weer massaal grondgebonden eengezinswoningen gaan bouwen, alleen dan kleiner en efficiënter. Dat is té algemeen. Ouderen willen best verhuizen als er een goed alternatief is in de nabije omgeving. In die zin hechten wij ook waarde aan het bij de toewijzing van huurwoningen verlenen van voorrang aan eigen inwoners. Recent nog waren twee projecten van ons voor die doelgroep massaal overtekend.

Op dit moment heeft Sustay voor de komende jaren zo’n 15 projecten in de pijplijn, goed voor 1.700 tot 1.800 woningen. Allemaal in de categorie 750 euro tot 1.000 euro huur. ‘Als we een aantal vergevorderde gesprekken meenemen zijn het er binnen vijf jaar nog een paar duizend meer’, aldus Schapendonk. De behoorlijke werkvoorraad middenhuur is volgens hem te danken aan feit dat Sustay de taal spreekt van zowel woningzoekenden, overheden, bouwers én beleggers. ‘Maar het is vooral belangrijk dat we aan tafel zitten met wethouders die er écht voor willen gaan.’

Middenhuur akkoorden

Hij is sceptisch over de akkoorden die recent en iets verder terug zijn gesloten door onder meer gemeente Amsterdam en gemeente Utrecht met beleggers om tot meer betaalbare middenhuur te komen. ‘Ik vind het over het algemeen altijd Provada-achtige overeenkomsten. Het levert vooral een mooi fotomoment op, terwijl de markt nog in beweging moet komen. Het is dus vooral windowdressing. Bij de akkoorden die nu zijn gesloten, zou je eigenlijk na een jaar of anderhalf nog eens terug moet kijken wat er daadwerkelijk is gerealiseerd. Dat geldt overigens ook voor de diverse coalitieakkoorden uit 2018. Is er iemand die zich nu nog afvraagt of weet welke beloften nu eigenlijk concreet worden waargemaakt?’

“Het levert vooral een mooi fotomoment op, terwijl de markt nog in beweging moet komen.”

Menno Schapendonk, SUSTAY | verantwoord wonen

Veel betaalbare middenhuur wordt bovendien gerealiseerd aan de bovenkant van de bandbreedte, die doorgaans wordt gehanteerd bij middenhuur, zo’n 1.000 euro. Ook Sustay levert in het laagste segment (750 – 850 euro) nauwelijks woningen. Mede door de momenteel dure grondposities en hoge bouwkosten, erkent Schapendonk. ‘Wij kiezen er dan liever niet voor om voor dat geld een woning van 40 m2 aan te bieden, in plaats van de veelal gewenste woning van circa 80 m2. Echter, onder de 850 euro huur is zo’n laatste woning helaas nauwelijks meer te realiseren.’

Niet-uitponden

Met gemeenten maakt Sustay afspraken over de grootte en kwaliteit van de woningen. Dat daar ook afspraken bij horen over doelgroepen, toewijzing, aanvangshuur en een geruime periode van niet-uitponden, daar is hij helemaal voor. ‘Maar stel dat je overeenkomt om 15 jaar niet uit te ponden, dan doet dat wat met de taxatiewaarde van de woningen. Het wensenlijstje is vaak groot. Optimale grondwaarde, ondergronds parkeren, een nog hogere duurzaamheid, etc. Uiteindelijk heeft dit een prijsopdrijvend effect op de huren of een onhaalbare casus tot gevolg.

Het is dan ook van essentieel belang dat alle partijen genoegen nemen met een redelijk resultaat dat veelal niet maximaal kan zijn. Sustay komt er aan tafel bij gemeenten meestal al snel uit. Maar dat is tegelijkertijd onze zwakte. Bij tenders is het veelal namelijk lastig om je verhaal te doen, omdat er altijd partijen zijn die vooral op basis van prijs sneller aan tafel komen. Eerst een dialoogfase of beauty contest zou daarbij uitkomst bieden.’

Geloof in houtbouw

De duurzame component van de missie om betaalbaar wonen mogelijk te maken, wordt ingevuld door mee te gaan in wat er wordt gevraagd. ‘Dan heb je het onder andere over gasloos, nul op de meter en beng-woningen’, aldus Schapendonk. Daarnaast ontwikkelt Sustay in Leiden en Hilversum woningen in 2-D CLT, cross laminated timber. ‘Dat past nadrukkelijk in het toekomstbeeld dat wij voor ogen hebben: de helft van onze ontwikkelportefeuille bouwen in CLT, de helft van onze portefeuille ontwikkelen in combinatie met sociaal en nog meer inzetten op woningen voor doelgroepen zoals senioren.’

Hij ervaart in toenemende mate dat investeerders in houtbouw geloven. ‘Het materiaal op zich is niet goedkoper, maar de winst zit in het proces. Je kunt meer voorbereiden en uiteindelijk sneller op locatie bouwen. Er is in ons netwerk van partners al een aantal aannemers die het bouwen met hout aandurven en er net als bij conventionele bouw de juiste garanties op geven. Dat trekt ook beleggers en woningcorporaties langzamerhand over de streep.’

Verticale integratie

Sowieso gelooft hij nadrukkelijk in projecten en een toekomst waarbij de ontwikkelaar steeds meer zelf laat realiseren en ook belegt. Het verschil tussen ontwikkelaar, realisator en belegger zal wat hem betreft steeds meer vervagen. ‘Om een antwoord te vinden op de actuele en urgente woonbehoeften, is het veel gemakkelijker om regie te kunnen voeren op het gehele proces. Een dergelijke vorm van verticale integratie ligt voor ons voor de hand en is volop gaande. Zie ook voorbeelden als een Stebru die naast bouwen nu ook volop ontwikkelt. Of een BPD die naast ontwikkelen nu ook haar eigen huurwoningfonds is gestart. Wat is er beter dan als Sustay betaalbaar en duurzaam wonen aan te kunnen bieden aan woningzoekenden en overheden via een proces waarin zij zelf grip heeft op zowel ontwikkelen, realiseren als investeren?’

Met dank aan Robert Paling – Vastgoedmarkt

  • 1
  • 2
  • 4

Ptolemaeuslaan 56 Utrecht
Postbus 40386 3504 AD Utrecht
info@sustay.nl
030 – 767 00 46

Website gerealiseerd door Mr. Six Marketing Strategy en Interweave